Achat en VEFA : tout comprendre sur la vente en l'état futur d'achèvement
- Publié par Lyones
Vous envisagez d’acheter un logement neuf, mais la VEFA reste floue ? La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) consiste à acheter un bien immobilier à construire, sur la base de plans validés. Chez Lyones, promoteur immobilier dans le Calvados depuis 13 ans et plus de 160 logements livrés, nous accompagnons chaque acquéreur dans son achat en VEFA.
Acheter en VEFA : l’essentiel à retenir
La VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) permet d’acheter un logement neuf avant sa construction, sur plans. Voici ce qu’il faut retenir :
- Contrat de réservation : premier engagement, dépôt de garantie plafonné à 5 %, rétractation possible sous 10 jours
- Paiements échelonnés : versements progressifs au rythme du chantier, de la signature jusqu’à la remise des clés
- Garanties légales : parfait achèvement (1 an), dommages-ouvrage, GFA
- Frais de notaire réduits : 2-3 % contre 7-8 % dans l’ancien — soit plus de 7 950 € d’économie sur un bien à 159 000 €
- TMA : personnalisation du logement possible avant le démarrage des travaux
Qu’est-ce que l’achat en VEFA ?
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), couramment appelée achat sur plan ou vente sur plan, est encadrée par le code de la construction. Elle vous permet d’acquérir un bien en VEFA avant même que les murs soient sortis de terre. Contrairement à l’achat dans l’ancien, vous n’achetez pas un logement existant : vous achetez un logement à naître, protégé par un dispositif légal complet.
Les étapes d’un achat immobilier en VEFA
1. Le choix du logement
Vous sélectionnez votre lot parmi les plans du programme : surface, orientation, étage, annexes. C’est l’étape où le logement en VEFA prend forme sur le papier. Le promoteur met à disposition les plans détaillés, les fiches techniques et les délais prévisionnels.
2. Le contrat de réservation
Première formalité : la signature du contrat de réservation en VEFA. Ce document fixe le prix de vente, les surfaces, les équipements inclus et la date de livraison prévisionnelle. Un dépôt de garantie est versé à cette occasion. Son montant est plafonné par la loi selon le délai prévu jusqu’à la signature de l’acte définitif : 5 % si l’acte est signé dans l’année, 2 % si le délai est compris entre 1 et 2 ans, 0 % au-delà de 2 ans.
Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la réception du contrat par lettre recommandée. Ces 10 jours sont une protection légale : vous pouvez vous retirer sans pénalité ni justification. Si le contrat est signé dans le cadre d’un démarchage à domicile, ce délai est porté à 14 jours ouvrables.
3. L’acte de vente chez le notaire
Une fois le contrat de réservation signé, les démarches mènent à la signature de l’acte authentique chez le notaire. La signature de l’acte de vente définitif transfère officiellement la propriété du terrain et du logement à construire. Le contrat de vente définitif reprend toutes les conditions du contrat de réservation, complété des plans approuvés et du calendrier de chantier.
4. Le suivi du chantier
Après la signature, les appels de fonds s’échelonnent selon la mesure de l’avancement des travaux : fondations, mise hors d’eau, achèvement. Vous êtes informé à chaque étape clé. Chez Lyones, des photos d’avancement vous sont transmises régulièrement tout au long du chantier.
5. La livraison
La livraison du bien marque la prise de possession de votre logement. Le prix total est réglé avant la remise des clés. Le notaire accompagne la visite de livraison : vous vérifiez la conformité par rapport au contrat. Si un défaut est constaté, Lyones intervient : pendant 1 an après la livraison, tout désordre signalé est pris en charge au titre de la garantie de parfait achèvement.
Échelonnement des paiements : comment ça marche en VEFA ?
En VEFA, vous ne payez pas le logement en une seule fois. Les paiements suivent l’avancement réel du chantier, dans les limites fixées par la loi. Voici le calendrier appliqué sur les programmes Lyones :
| Étape chantier | % appelé |
|---|---|
| Signature de l’acte authentique | 10 % |
| Achèvement des fondations | 25 % |
| Plancher haut du 1er étage | 15 % |
| Mise hors d’eau | 20 % |
| Mise hors d’air | 10 % |
| Cloisonnement | 10 % |
| Achèvement de l’immeuble | 5 % |
| Remise des clés | 5 % |
* Ce calendrier est propre aux programmes Lyones et respecte les plafonds légaux fixés par le code de la construction : 35 % maximum à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement des travaux. Pour toute question sur l’échelonnement des paiements de votre programme, contactez directement l’équipe Lyones.
Ce mécanisme protège l’acheteur : les fonds ne sont libérés qu’au rythme de l’avancement réel du chantier.
Ce cadrage financier s’accompagne de garanties légales tout aussi structurées.
Quelles sont les garanties légales d’un achat en VEFA ?
C’est l’un des atouts les plus solides d’une acquisition dans le neuf. Ces garanties légales vous couvrent dès la livraison.
- Garantie de parfait achèvement : 1 an après la réception des travaux, le promoteur est tenu de réparer tous les désordres signalés, malfaçons comprises, qu’ils aient été notés lors de la livraison ou apparus dans l’année.
- Assurance dommages-ouvrage : Elle permet une indemnisation rapide, sans attendre une décision judiciaire.
- Garantie financière d’achèvement (GFA) : Elle assure que le programme sera livré même si le promoteur rencontre des difficultés. Elle est obligatoire pour tout programme commercialisé en France, y compris nos résidences à Caen et dans le Calvados.
Les garanties légales s’appliquent quelle que soit la taille du promoteur ou la commune. Dans le code de la construction, il n’y a pas d’exception.
Ces protections sont cumulatives : elles s’appliquent toutes, sans démarche particulière de votre part.
Lyones applique l’ensemble de ces garanties sur tous ses programmes, qu’il s’agisse d’appartements neufs ou de maisons neuves dans le Calvados.
Quels sont les avantages fiscaux de la VEFA ?
Le neuf a aussi ses atouts sur le plan fiscal. Trois avantages méritent d’être connus.
- Des frais de notaire réduits : Dans l’ancien, les frais de notaire représentent entre 7 et 8 % du prix d’acquisition. En VEFA, ils descendent à 2-3 %, et chez Lyones à 2,5 % sur les programmes en cours. Pour un appartement neuf à Caen affiché à 159 000 €, c’est une économie de plus de 7 950 € par rapport à l’achat dans l’ancien. Les données sont là, le calcul vous appartient.
- Une exonération de taxe foncière : Les logements neufs bénéficient d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans minimum après achèvement, applicable de plein droit sur les parts communale et intercommunale. Certaines communes appliquent des conditions complémentaires sur leur part propre : renseignez-vous en mairie avant de vous engager.
- La TVA réduite dans certaines zones : Dans certaines zones définies par l’État, la TVA peut être réduite à 5,5 %. Renseignez-vous auprès de votre promoteur pour vérifier l’éligibilité du programme.
TMA en VEFA : personnaliser son logement avant livraison
Peu de futurs acquéreurs le savent. En VEFA, vous pouvez modifier certains éléments de votre logement avant le démarrage de votre lot. Ce sont les TMA, pour Travaux Modificatifs Acquéreur.
Cloisonnement intérieur, revêtements de sol, emplacement des prises électriques, équipements de salle de bains : la liste des modifications possibles dépend du programme et de la fenêtre de dépôt. Une règle s’applique partout : les modifications structurelles sont exclues. Tout ce qui relève de l’aménagement intérieur peut en revanche être adapté, à condition de déposer votre demande avant le démarrage des travaux.
C’est une des spécificités de l’achat d’un logement neuf sur plan que l’ancien ne permet pas. Que vous projetiez l’achat d’un appartement neuf ou d’une maison neuve dans le Calvados, demandez la liste des TMA disponibles dès la réservation de votre programme.
Achat en VEFA : les points de vigilance
La VEFA présente de nombreux avantages. Comme tout achat immobilier, elle comporte aussi des points de vigilance à connaître.
- Les délais : La date de livraison prévisionnelle peut évoluer. Les retards existent, quelques semaines à quelques mois selon les chantiers. Prévoyez une marge dans votre organisation, notamment si vous avez un bail en cours.
- La lecture du contrat de réservation : Vérifiez les surfaces, le prix révisable et ses conditions, les équipements inclus, ce qui reste à votre charge. Chaque ligne de la signature du contrat a une conséquence concrète sur votre acquisition.
- Les intérêts intercalaires : Pendant la construction, des frais supplémentaires peuvent s’accumuler avant même la remise des clés. Anticipez ce coût dans votre budget global dès la signature du contrat de réservation.
Vous souhaitez acheter un logement neuf en VEFA à Caen ? Consultez nos programmes dans le Calvados. Un conseiller Lyones vous accompagne pour faire le point sur votre projet : budget, délais, disponibilités des lots. Voir nos programmes en cours →
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Lyones vous rappelle sous 24h.
FAQ — achat en VEFA
Qu'est-ce que la VEFA exactement ?
La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA, vous permet d’acheter un logement en VEFA avant sa construction, sur la base de plans approuvés et d’un contrat encadré par le code de la construction. Le bien est livré achevé, conforme au contrat signé, aux normes actuelles.
Quels sont les avantages de la VEFA par rapport à l'ancien ?
Les avantages de la VEFA se résument en trois points : des frais de notaire réduits à 2-3 % contre 7-8 % dans l’ancien, des garanties légales couvrant jusqu’à 10 ans sur la structure, et un bien immobilier neuf conforme aux normes thermiques RE2020. Un logement neuf en VEFA, c’est aussi moins de travaux imprévus dans les premières années.
Comment sont échelonnés les paiements en VEFA ?
Les appels de fonds suivent l’avancement réel du chantier, de la signature de l’acte jusqu’à la remise des clés. Le calendrier détaillé appliqué par Lyones est disponible dans la section dédiée de ce guide ou sur demande auprès de l’équipe.
Quel est le délai de rétractation après la signature du contrat ?
Après la signature du contrat de réservation, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter sans frais ni justification. Le délai court à compter du lendemain de la réception du contrat par lettre recommandée. En cas de démarchage à domicile, ce délai est porté à 14 jours ouvrables.
Quand devient-on propriétaire en VEFA ?
La VEFA vous permet de devenir propriétaire du terrain dès la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire. La propriété du logement se consolide au rythme de l’achèvement, mais c’est à la livraison des clés que vous prenez possession de votre bien.
Que se passe-t-il si le promoteur rencontre des difficultés financières ?
C’est précisément le rôle de la garantie financière d’achèvement (GFA). Obligatoire pour tout programme commercialisé en France, elle assure la livraison du logement quelles que soient les difficultés du promoteur. En pratique, un organisme garant prend le relais pour assurer l’achèvement des travaux. Votre acquisition est protégée du premier euro versé jusqu’à la remise des clés.