Statut du bailleur privé : l'amortissement Jeanbrun sur un appartement neuf
Rédigé par l’équipe Lyones, promoteur immobilier dans le Calvados depuis 2013, + de 160 logements livrés. Mis à jour en septembre 2026.
Encore une niche fiscale ? Le statut du bailleur privé, ou dispositif Jeanbrun, est fixé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026. Inscrit au Code général des impôts, il vise les actes signés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers une part du prix de votre appartement.
L’essentiel à retenir
- Seuls les appartements en immeuble collectif ouvrent droit au statut. Ils peuvent être neufs, achetés en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou anciens rénovés. Les maisons en sont exclues.
- En neuf, vous amortissez chaque année 3,5 % à 5,5 % de 80 % du prix. Le plafond est de 8 000 € par an, 12 000 € au plus selon le niveau de loyer.
- En échange, vous louez vide pendant 9 ans au moins, sous plafonds de loyer et de ressources.
- Autour de Caen, trois résidences Lyones en collectif sont éligibles.
Statut de bailleur privé : quels logements ?
Maison ou appartement ? Neuf ou ancien ? Acheté avant ou après le 21 février 2026 ? Votre éligibilité se joue sur ces trois questions, avant tout calcul.
Ce statut fiscal s’adresse aux propriétaires bailleurs d’appartements situés dans un immeuble collectif. Votre projet locatif doit remplir cinq conditions :
- Appartement en immeuble collectif acheté neuf ou en VEFA, ou logement ancien avec des travaux d’au moins 30 % du prix d’achat.
- Acte de vente signé chez le notaire entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. En VEFA, c’est cette date qui compte.
- Location nue, c’est-à-dire vide, à titre de résidence principale du locataire.
- Locataire extérieur à votre foyer fiscal et à votre famille jusqu’au 2e degré : parents, enfants, grands-parents, petits-enfants, frères et sœurs, alliés compris.
- Revenus fonciers déclarés au régime réel, le micro-foncier étant exclu.
Les maisons individuelles sont exclues, même jumelées ou en copropriété. Ce nouveau dispositif fiscal s’applique partout en France, zone C comprise.
Seuls les plafonds de loyer et de ressources varient, selon la zone de la commune. Pour savoir où un logement neuf se loue près de Caen, lisez notre guide de l’investissement locatif neuf à Caen.
Cinq cases cochées ? Passons au calcul.
Avantage fiscal : l’amortissement de votre logement
Ce nouveau cadre fiscal repose sur un mécanisme comptable, l’amortissement. En clair, vous retirez chaque année une fraction du prix de vos revenus locatifs imposables.
La base retenue est de 80 % du prix du bien immobilier, hors frais. Les 20 % restants sont attribués forfaitairement au terrain. Le taux annuel dépend du niveau de loyer que vous choisissez :
| Niveau de loyer | Taux annuel en neuf | Taux annuel en ancien rénové |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Social | 4,5 % | 3,5 % |
| Très social | 5,5 % | 4 % |
L’amortissement déduit est plafonné à 8 000 € par an et par foyer. Il passe à 10 000 € en social et à 12 000 € en très social. Condition : au moins 50 % des loyers bruts de ces logements relèvent du social ou très social.
L’amortissement court dès le premier jour du mois d’achèvement, ou du mois d’achat si vous achetez après. Au total, il ne dépasse jamais 80 % du prix d’acquisition, selon l’article 31 du Code général des impôts (CGI).
Plus le loyer que vous acceptez est bas, plus votre taux monte.
Quel amortissement pour 200 000 € ?
Prenons un appartement neuf acheté 200 000 € hors frais et loué au niveau intermédiaire. (Le prix est rond pour l’exemple et ne correspond à aucun lot Lyones.)
| Étape du calcul | Montant |
|---|---|
| Prix d’acquisition hors frais | 200 000 € |
| Base amortissable (80 %) | 160 000 € |
| Amortissement fiscal annuel (3,5 %) | 5 600 € |
| Total déduit sur 9 ans | 50 400 € |
Sur 9 ans, vous amortissez 31,5 % de la base, soit un peu plus du quart du prix.
Le plafond de 8 000 € est atteint pour un prix de 285 714 € en neuf intermédiaire. Au-delà, l’excédent de prix n’ouvre droit à aucun amortissement.
Ce que vous gagnez en impôt dépend ensuite de vos autres revenus fonciers, de vos charges et de votre tranche d’imposition, que seul votre dossier permet de chiffrer.
Notre avis : même au plafond, les avantages fiscaux ne rattrapent pas un appartement mal placé ou payé trop cher, et un projet se juge d’abord sur son emplacement.
Votre engagement de location : loyer et revente
En échange de l’amortissement, vous acceptez trois règles pour toute la durée de l’engagement, et chacune a un coût à connaître avant de signer l’acte :
- Loyer plafonné : vous respectez les plafonds de loyer et de ressources fixés selon la zone de la commune.
- Neuf ans de location au minimum : le bail commence dans les 12 mois après l’achèvement, ou après l’achat s’il est postérieur. Ensuite, la location reste effective et continue.
- Sortie avant 9 ans : vendre ou cesser de louer, c’est réintégrer les amortissements déduits dans votre revenu, au quotient. Seuls votre invalidité, licenciement ou décès, ou ceux de votre conjoint imposé avec vous, y échappent.
Reste la revente. Imaginez un achat en 2026 : vous louez 9 ans sans interruption, puis vous revendez l’appartement pour financer un autre projet.
Le jour de la vente, le notaire calcule la plus-value sur votre prix d’achat diminué des amortissements déduits, comme le prévoit l’article 150 VB du CGI.
Plus vous avez amorti, plus la plus-value imposable grossit, et les abattements pour durée de détention restent ceux du droit commun, à chiffrer avec votre notaire.
Vous connaissez ainsi le coût de la sortie avant de vous engager.
Logement neuf en VEFA : le calendrier
Pour un logement neuf acheté sur plan, votre engagement de location suit six étapes.
- Réservation : vous signez le contrat de réservation, qui ne fixe pas encore la date d’éligibilité.
- Acte de vente : vous signez chez le notaire, au plus tard le 31 décembre 2028. Vous payez alors des frais de notaire réduits dans le neuf.
- Achèvement : l’amortissement démarre le premier jour du mois où l’immeuble est achevé.
- Mise en location : le bail se signe dans les 12 mois qui suivent. Loyer et locataire respectent les plafonds.
- Option pour le statut : vous la formulez sur la déclaration de revenus de l’année d’achèvement, avec le formulaire 2044 EB. Si vous achetez après l’achèvement, l’année d’acquisition compte.
- Neuf ans de déduction : chaque année, vous déduisez l’amortissement, tant que la location reste continue.
L’option est irrévocable.
Chaque phase de l’achat sur plan est détaillée dans notre guide pour acheter en VEFA, et vous savez maintenant à quel moment signer le bail et exercer l’option.
Trois résidences éligibles autour de Caen
Pour un investissement locatif, trois résidences Lyones en immeuble collectif sont éligibles au statut autour de Caen, et Lyones construit elle-même chaque bien immobilier neuf qu’elle y vend.
| Résidence | Commune | Zone | Logements | Livraison | Éligible |
|---|---|---|---|---|---|
| Harmonie | Thue et Mue (Bretteville-l’Orgueilleuse) | B2 | Appartements en collectif | 4e trimestre 2027 | Oui |
| La Crête de Verrières | Saint-Martin-de-May | C | Appartements en collectif | 2e trimestre 2027 | Oui |
| Plein Soleil | Éterville | B2 | 28 appartements en 4 petits immeubles : T2 de 40,3 à 43,3 m², T3 de 50,1 à 65,1 m² | 2e trimestre 2026 | Oui |
| La Delle du Bellas | Cresserons | B2 | Maisons T3 et T4 de 65 à 86 m² | 4e trimestre 2027 | Non |
À Cresserons, nos maisons de La Delle du Bellas restent hors du dispositif. Elles se destinent à celles et ceux qui veulent y habiter, et vous les retrouvez parmi nos maisons neuves près de Caen.
À Plein Soleil, un acte signé après le 21 février 2026 reste éligible, même une fois la résidence achevée.
Le plafond du loyer intermédiaire 2026 est de 10,26 €/m² par mois hors charges, en zones B2 et C. Selon la surface du logement, un coefficient peut s’y appliquer. Pour un locataire seul, le plafond de ressources y est de 32 530 € par an.
Voici ce plafond de loyer face aux loyers d’annonce locaux :
| Commune | Annonces T1-T2 | Annonces T3 et plus | Plafond intermédiaire |
|---|---|---|---|
| Thue et Mue | 12,50 €/m² | 11,04 €/m² | 10,26 €/m² |
| Saint-Martin-de-May | 14,57 €/m² | 9,49 €/m² | 10,26 €/m² |
| Éterville | 14,45 €/m² | 10,33 €/m² | 10,26 €/m² |
Ces repères de la Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement, 3e trimestre 2025) se lisent avec trois précautions :
- Loyers d’annonce : le montant demandé par le bailleur, avant signature du bail.
- Charges comprises : le plafond, tiré du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP, BOI-BAREME-000017-20260310), s’entend hors charges.
- Estimation par secteur : le chiffre décrit une zone statistique autour de la commune.
Sur les T3 et plus, le plafond reste proche des loyers d’annonce locaux. Sur les T1-T2, il se situe en dessous dans les trois communes.
Chaque lot est présenté sur nos programmes immobiliers neufs, pour y vivre ou investir.
Quelle résidence pour votre projet ?
Vous saurez quelles résidences conviennent à votre projet et quel plafond de loyer s’applique dans leur commune.
Lyones vous rappelle sous 24h.
Lun - Sam : 9h - 12h | 14h - 18hNouveau statut : ce que vous demandez
Une maison individuelle est-elle éligible au statut du bailleur privé ?
Non. Une maison individuelle est exclue du statut du bailleur privé, même jumelée ou construite en copropriété. Le dispositif vise les logements situés dans un immeuble collectif. Un appartement y ouvre droit, qu’il soit neuf, acheté en VEFA ou ancien avec au moins 30 % de travaux.
Peut-on acheter en VEFA avec le statut de bailleur privé ?
Oui. Un appartement acheté en VEFA est éligible au statut. L’acte de vente doit être signé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. L’amortissement démarre le premier jour du mois d’achèvement. Le bail doit ensuite être signé dans les 12 mois qui suivent.
Que se passe-t-il en cas de vente avant 9 ans ?
Les amortissements déduits sont réintégrés dans votre revenu, selon le système du quotient, sauf invalidité, licenciement ou décès. Si un locataire part, vous relouez sans attendre, car la location doit rester effective et continue. À toute revente, même après 9 ans, la plus-value se calcule sur un prix d’achat diminué des amortissements.
Peut-on louer à un proche avec le statut du bailleur privé ?
Non. Le locataire doit rester extérieur à votre cercle familial proche. Il ne peut appartenir ni à votre foyer fiscal, ni à vos parents ou alliés jusqu’au 2e degré. En cas de doute sur un lien de parenté, posez la question à votre notaire avant de signer le bail.
Le statut de bailleur privé crée-t-il un déficit foncier ?
Oui. L’amortissement peut créer un déficit foncier. Ce déficit s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. La part qui dépasse ce montant se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Vous allégez donc la fiscalité de vos autres revenus, salaires compris.
Le statut du bailleur privé exige-t-il des logements sociaux ou une zone précise ?
Non. Le statut n’impose aucun quota de logements sociaux dans l’immeuble, ni aucune zone géographique. Il s’applique partout en France, zones B2 et C comprises. Seuls les plafonds de loyer et de ressources du locataire changent selon la commune.
Peut-on louer en meublé avec le statut du bailleur privé ?
Non. Avec le statut du bailleur privé, le logement se loue nu, comme résidence principale du locataire. La location meublée relève d’un autre régime, celui des bénéfices industriels et commerciaux. Si vous hésitez entre les deux, un conseiller en gestion de patrimoine vous aide à trancher selon votre situation.